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    7月全国房地产行业综述:销售明显放缓 房价同比涨幅持续回落

    17-08-22 作者:信息发布中心 来源:未知 点击:138

    7月份,中共中央政治局会议提出要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。房地产市场平稳健康发展与长效机制密切相连,长效机制也是推进新型城镇化发展的重要途径。此前在4月的中央政治局会议就提出,要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。长效机制顶层设计出台进一步加快,包括住房制度改革、房地产相关财税改革、农村土地改革、住房金融改革等在内的一系列制度建设将逐步推进。未来政策收紧的大趋势不会改变,调控监管仍然从严。金融监管方面,继一线城市房贷利率大幅上涨后,二线城市房贷利率也迎来全面收紧,银行房贷优惠持续降低、利率逐渐收紧。而根据近期中央多次表态来看,央行将继续实施稳健中性的货币政策、防范金融风险,未来房地产贷款将继续从紧,金融管控加强,房企融资渠道持续收紧。
    2017年1-7月份,房地产开发投资增幅继续回落;企业开发资金来源增幅收窄;商品房销售面积增速减缓;商品房待售面积连续5个月减少;7月份,全国房地产景气指数微涨,升至101.42。
    ◆ 高层动态
    7月14-15日,全国金融工作会议在北京召开。中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平出席会议并发表重要讲话。他指出,做好金融工作要把握好以下重要原则:第一,回归本源,服从服务于经济社会发展。第二,优化结构,完善金融市场、金融机构、金融产品体系。第三,强化监管,提高防范化解金融风险能力。第四,市场导向,发挥市场在金融资源配置中的决定性作用。
    7月24日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。中共中央总书记习近平主持会议。会议强调,要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。
    ◆ 政策出台情况
    7月7日,住房城乡建设部发布《关于保持和彰显特色小镇特色若干问题的通知》,要求各地保持和彰显特色小镇特色,尊重小镇现有格局、不盲目拆老街区,保持小镇宜居尺度、不盲目盖高楼,传承小镇传统文化、不盲目搬袭外来文化。
    7月20日,住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会八部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,提出将采取多种措施加快推进租赁住房建设,培育和发展住房租赁市场。要求,人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用,支持相关国有企业转型为住房租赁企业。目前,住房城乡建设部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。
    7月26日,国家发改委、人民银行、住建部等31个部门单位联合印发《关于对房地产领域相关失信责任主体实施联合惩戒的合作备忘录》,推出37条惩戒措施,对失信的房地产企业、个人进行联合惩戒。
    本月主要城市出台的地方性政策:
    7月4日,湖南省直住房公积金管理中心印发《湖南省直单位个人住房公积金贷款管理办法》的通知,支出借款人家庭现无住房,购房申请住房公积金贷款的,最低首付比例为房屋总价的20%;借款人家庭现有一套住房,首套房未贷款或已结清,再次购买改善性住房的,最低首付比例为35%;借款人家庭现有一套房,该套房贷款尚未结清,再次购买改善型住房的,最低首付比例为45%。
    7月7日,上海市人民政府印发《上海市住房发展“十三五”规划》,明确提出“十三五”期间城镇住房供应总量以及住房用地供应总量将显著增加,其中新增住房供应170万套,比“十二五”增加60%左右。同时,将积极推进购租并举的住房体系建设,进一步健全房地产市场健康发展长效机制。
    7月10日,广州市人民政府办公室印发《广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》,指出允许将商业用房等按规定改造成租赁住房,改建后的租赁住房,不得销售。提出了几点具体措施。一是保障租赁双方权益,支持租赁居住方式。二是增加租赁住房供应,满足新增住房需求。三是壮大现代租赁产业,形成新的经济增长极。
    7月13日,九江市住房保障和房产管理局发布《关于在我市中心城区实行住房限购政策的通知》,规定从2017年7月13日至2017年12月31日,本市户籍在限购区仅有一套住房或无住房,非本市户籍能提供自购房之日起计算的前1年及以上在本市中心城区逐月连续缴纳个人所得税或职工基本养老保险证明且在限购区无住房的。九江成为南昌、赣州后,江西第三个实施住房限购的城市。
    7月14日,江西省赣州市人民政府办公厅印发《关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的通知》,强化中心城区住房限购政策,实施差别化住房信贷政策,严防土地价格过快上涨。这是当地今年内第二次出台限购限贷政策。
    7月15日,湖南省人民政府办公厅印发《关于进一步做好不动产登记工作的通知》,旨在切实解决当前不动产登记中存在的突出问题,提高登记质量和效率。通知要求,各地积极推进资料移交和登记信息共享,确保在2017年底前完成历史登记数据的整理并汇交至国家不动产登记信息管理基础平台。
    7月20日,成都市城乡房产管理局、成都市发展和改革委员会联合发布《关于做好商品住房价格监管的通知》,要求房地产开发企业在申请商品住房预售许可时,根据项目楼面地价及建安成本等合理确定申报价格,不得虚高申报,不得以精装修、提高设施设备档次等为名变相抬高价格,损害购房者权益。
    7月26日,陕西省人民政府印发《关于印发城镇土地使用税实施办法和房产税实施细则的通知》,对陕西省城镇土地使用税和房产税进行了详细说明。通知规定,陕西省城镇土地使用税每平方米年税额如下:西安市1.5元至27元;宝鸡市、咸阳市、铜川市、延安市、渭南市1.2元至18元;汉中市、榆林市、安康市、商洛市、杨凌示范区1.2元至15元;县级市0.9元至10元;县城、建制镇、工矿区0.6元至7元。
    ◆ 市场运行状况
    房地产开发投资:2017年1-7月,全国房地产开发投资59761亿元,同比增长7.9%,与上年同期相比回升2.6个百分点,与上月相比下滑0.6个百分点。其中,商品住宅完成投资40683亿元,同比增长10.0%,与上年同期相比回升5.5个百分点。
    7月份当月,全国完成房地产开发投资9151亿元,同比上涨4.8%,增幅比上月下降3.0个百分点。其中,住宅完成投资6365亿元,同比上涨9.1%,增幅比上月下滑1.6个百分点。

    资金来源:2017年1-7月,房地产开发企业本年资金来源达87664亿元,同比增长9.7%,增幅比上月下降1.5个百分点。其中,利用外资增长最快,实现112亿元,增长20.6%;自筹资金最慢,下降1.9%。在其他资金来源中,个人按揭贷款实现13852亿元,同比增长4.1%。
    7月份当月,房地产开发资金来源新增11899亿元,同比上涨1.3%,增速比上月减慢14.8个百分点。其中,国内贷款新增1742亿元,增长4.6%,增速比上月下滑38.6个百分点;个人按揭贷款新增1852亿元,同比下降10.1%,降幅较上月扩大9.8个百分点。

    土地购置:2017年1-7月,房地产开发企业土地购置面积为12410万平方米,同比增长11.1%,涨幅与上年同期相比回升18.9个百分点。土地成交价款为5428亿元,增长41.1%。
    7月份当月,房地产开发企业购置土地面积为2069平方米,同比增长24.3%,涨幅较上月回升4.5个百分点。当月土地成交价款为1052亿元,同比增长52.7%。
    从土地平均购置价格来看,2017年1-7月,房地产企业购置土地平均价格为4374元/平米,同比上涨26.9%,比上月涨幅收窄0.4个百分点。
    新开工面积:2017年1-7月,全国商品房新开工面积为100371万平方米,增长8.0%,与上年同期相比,增速回落5.7个百分点。其中,商品住宅新开工面积为71746万平方米,增长11.9%。
    7月份当月,商品房新开工面积为14651万平方米,下降4.9%,与上月增速相差18..9个百分点。其中,商品住宅新开工面积为10347万平方米,下降3.0%,与上月增幅相比回落17.5个百分点。
    市场销售:2017年1-7月,全国商品房累计销售面积86351万平方米,同比增长14.0%。其中,商品住宅实现销售面积74876万平方米,同比增长11.5%。7月份当月,商品房销售实现11689万平方米,同比上涨2.0%,增速较上月减慢19.4个百分点。其中,商品住宅实现销售10085万平方米,增长0.3%,增速较上月减慢18.1个百分点。

    从销售额上看,2017年1-7月商品房销售额实现68461亿元,同比增长18.9%。其中,商品住宅实现销售额57087亿元,增长15.9%,增幅同比回落25.4个百分点。
    从待售面积看,7月末全国商品房待售面积为63496万平方米,比2017年6月减少1081万平方米,同比下降11.0%,降幅较上月扩大1.4个百分点。其中,商品住宅待售面积为34181万平方米,同比下降20.8%,降幅比上月加剧1.5个百分点。
    房屋价格:2017年1-7月,全国商品房平均销售价格为7928元/平方米,同比上涨329元,上涨4.3%。其中,商品住宅平均房价为7624元/平方米,同比上涨287元,涨幅回升3.9%。
    7月份当月,商品房平均销售价格为7964元/平米,同比上升208元/平米,增长2.7%,涨幅较上月下降4.7个百分点。其中,商品住宅平均销售价格为7723元/平米,同比回升296元/平米,上涨4.0%,涨幅较上月回落2.8个百分点。


    房价指数:7月份,因地制宜、因城施策的房地产调控政策持续发挥作用,15个一线和热点二线城市房地产市场总体稳定。70个大中城市中,一二线城市房价同比涨幅连续回落。据测算,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续10个月回落。二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续8个月回落。此外,一线城市房价环比趋于稳定,二三线城市涨幅有明显回落。
    表1-1 近期各月新建商品住宅价格指数走势情况


    从70个大中城市新建商品住宅同比价格指数上看,本月没有房价同比下降的城市,个数为0,与上月持平;70个城市房价同比全都上涨,郑州、长沙和无锡三个二线城市继续领涨,超越北上广深四个一线城市,其中无锡涨幅最大,为19.7%,相比上月涨幅持续收窄3.2个百分点。
    从70个大中城市新建商品住宅价格指数上看,环比上涨的城市比上月减少4个,为56个,其中北海、南宁、金华和韶关等城市涨幅居前;环比下跌城市个数比上月增加3个,为9个,其中安庆、天津、福州和深圳等城市领跌,最大降幅为0.3%。据测算,7月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均上涨0.3%,涨幅比上月收窄0.2个百分点。
    景气指数:2017年7月份,房地产开发景气指数(国房景气指数以2012年为基年)小幅回升,涨至101.42,与上月相比增长0.04个点,与2016年7月相比,增加1.06个点。

    ◆ 月度点评
    7月份,住房城乡建设部、国家发展改革委等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,主要为解决应对当前一些人口流入的大中城市住房租赁市场需求旺盛,租赁住房市场的发展,将促进房地产市场健康发展。目前,中央已要求选取部分人口净流入的大中城市开展试点工作。广州、上海、佛山都已积极出台租赁政策,未来,随着租赁市场的持续扩大,将有更多的城市将出台相关租赁政策。同时,住建部提出“租赁市场承租人可以有更多的城市功能和享受均等化权利”,明确保障当事人的合法权益,未来承租人能获得更多的与买房人同等待遇。同时,专业住房租赁机构将有更多土地、金融、财税等优惠政策倾斜,而随着鼓励国企进入住宅租赁行业,发挥出引领和带动作用,租赁企业加快向专业化、规模化发展,机构出租长期提供服务的长期租赁模式也将有更多企业参与运营,促进购租并举的住房制度发展。
    国家试点12城的租赁试点、广州“租售同权”新政、各地纯租赁土地的不断挂牌,全国楼市分化的新形势将会对未来楼市形成交叉性的深远影响。随着楼市政策逐渐进入平稳期,不少购房者认为政府还将继续出台政策、限制房价上涨的比例呈现出逐月递减的趋势。预计热点一二线城市的供应量和成交量还将持续走低, 8月楼市的热度并不会比7月更高。
      (出处:《中国房地产市场监测报告》2017年第8期)
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